Sveiki, čia Edvardas Griškevič. Per daugiau nei 7 metus NT rinkoje Vilniuje esu matęs visko: nuo butų, kuriuose savininkai „užkasė” dešimtis tūkstančių eurų į remontą ir neatgavo nė pusės tos sumos, iki apleistų būstų, kurie, po minimalaus kosmetinio atnaujinimo, buvo parduoti už rekordinę kainą.
Vienas dažniausių klausimų, kurį girdžiu per pirmąją konsultaciją: „Edvardai, ar man reikia daryti remontą prieš parduodant, kad gaučiau daugiau pinigų?“
Atsakymas nėra paprastas „taip“ arba „ne“. Viskas priklauso nuo matematikos – investicijų grąžos (ROI – Return on Investment). Šiame straipsnyje aš, kaip NT brokeris ir praktikas, atskleisiu, kada remontas yra aukso gysla, o kada – tiesus kelias į nuostolius.
Kapitalinis remontas vs. Kosmetinis atnaujinimas: Kur slepiasi pinigai?
Pirmiausia, turime nubrėžti ryškią ribą tarp kapitalinio remonto ir prekinės išvaizdos gerinimo (dar žinomo kaip Home Staging). Tai yra kritinis momentas, kurį dažnai praleidžia pardavėjai Vilniuje.
Kodėl kapitalinis remontas dažniausiai neatsiperka?
Mano patirtis rodo, kad pilnas buto remontas (vamzdynų keitimas, sienų griovimas, brangių grindų klojimas) prieš pat pardavimą retai kada atneša teigiamą ROI. Štai kodėl:
- Pirkėjo skonis: Jūs galite įsimylėti ąžuolines grindis ir klasikinius baldus, bet šiuolaikinis pirkėjas Antakalnyje ar Šnipiškėse gali ieškoti minimalistinio skandinaviško stiliaus. Jūsų investicija taps kliūtimi, kurią naujas savininkas turės griauti.
- Laiko sąnaudos: Kapitalinis remontas gali užtrukti 3–6 mėnesius. Per tą laiką NT rinka gali pasikeisti, o pinigai bus „įšaldyti“.
- Kaina: Jei investuosite 20 000 Eur, buto kaina retai kada pakyla tais pačiais 20 000 Eur. Dažniausiai atgaunate tik apie 50–70% investuotos sumos.
Kur laimi kosmetinis remontas?
Čia slypi tikroji vertė. Kosmetinis remontas ir protingas paruošimas gali pakelti turto vertę 5–15%, kai investicijos nesiekia nė 1–2% turto vertės.
Ką verta daryti:
- Sienų perdažymas: Šviesios, neutralios spalvos vizualiai padidina erdvę ir panaikina „seno buto“ jausmą.
- Apšvietimas: Pakeisti senus šviestuvus ir įsukti ryškesnes lemputes – tai vienas pigiausių būdų sukurti jaukumą.
- Generalinis valymas: Tai skamba banaliai, bet švarūs langai ir blizganti vonia parduoda geriau nei naujas parketas po dulkių sluoksniu.
Jei nesate tikri, kokia yra dabartinė jūsų būsto vertė be remonto, rekomenduoju pasinaudoti mano NT kainos skaičiuokle. Tai padės suprasti atspirties tašką.
Skaičiuojame ROI: Konkretūs pavyzdžiai iš Vilniaus rinkos
Leiskite pateikti pavyzdį iš realios situacijos (skaičiai suapvalinti patogumui).
Situacija: 2 kambarių butas Fabijoniškėse. Būklė – senas, „močiutės“ stiliaus interjeras. Rinkos vertė „kaip yra“: 100 000 Eur.
Scenarijus A: Kapitalinis remontas
- Investicija: 15 000 Eur (virtuvė, vonia, grindys).
- Pardavimo kaina po remonto: 110 000 – 112 000 Eur.
- Rezultatas: Jūs patiriate 3 000 – 5 000 Eur nuostolį, plius prarandate laiką ir nervus bendraujant su meistrais.
Scenarijus B: Kosmetinis atnaujinimas
- Investicija: 1 500 Eur (išnešti seni baldai, perdažytos sienos baltai, sutvarkyti smulkūs gedimai, profesionalus valymas).
- Pardavimo kaina: 106 000 – 108 000 Eur.
- Rezultatas: Pelnas padidėja 4 500 – 6 500 Eur.
Kodėl taip yra? Nes pirkėjai bijo apleistų, tamsių butų, kuriuose „kvepia“ pelėsiu ar senove. Tačiau jie nenori permokėti už svetimą, brangų remontą. Švarus, tuščias ir kvepiantis butas jiems yra balta drobė, kurioje jie mato savo ateitį.
Laikas profesionaliam įvertinimui?
Nesate tikri, ar jūsų butui reikia remonto, ar užteks tik baldų perstumdymo? Kiekvienas butas Vilniuje turi savo unikalų pirkėją. Susisiekite su manimi trumpai konsultacijai, ir aš padėsiu sudėlioti strategiją, kuri maksimaliai padidins jūsų pelną.
Tel.: +370 648 08069 El. paštas: edvardas.griskevic@urbanestate.lt Nemokama konsultacija
3 Dalykai, kuriuos PRIVALOTE sutvarkyti (Red Flags)
Nors aš nerekomenduoju kapitalinio remonto, yra defektų, kurie veikia kaip „raudonos vėliavos“ pirkėjams. Jei jų nesutvarkysite, pirkėjai arba stipriai derėsis (numušdami kainą neadekvačiai daug), arba visai atsisakys pirkti.
- Santechnikos ir elektros problemos: Varvantis kranas, bėgantis tualetas ar kibirkščiuojanti rozetė signalizuoja pirkėjui: „Šis namas neprižiūrėtas, čia bus paslėptų problemų“. Tai kainuoja keliasdešimt eurų sutvarkyti, bet prarandate tūkstančius derybose.
- Pelėsis ir drėgmės žymės: Tai yra didžiausias pirkėjų baubas. Net jei pelėsio nebėra, bet liko dėmė – perdažykite tą vietą. Pirkėjas nerizikuos savo sveikata.
- Blogi kvapai: Rūkymo, gyvūnų ar drėgmės kvapas yra numeris vienas priežastis, kodėl žmonės apsisuka tarpduryje. Vėdinkite, naudokite kvapų neutralizatorius, išmeskite senus kilimus, kurie sugeria kvapus.
Psichologinis momentas: Emocinis pirkimas
Pirkėjai perka emociją. Kaip patyręs brokeris galiu pasakyti: sprendimą pirkti žmogus priima per pirmąsias 90 sekundžių.
Jei butas reikalauja kapitalinio remonto, bet yra švarus, šviesus ir be asmeninių daiktų (nuotraukų, drabužių, dantų šepetėlių), pirkėjas jaučiasi patogiai. Jei butas suremontuotas, bet perkrautas savininko daiktais, jis atrodo mažesnis ir „svetimas“.
Todėl, prieš investuodami į plyteles, investuokite į depersonalizaciją.
EDVARDO PATARIMAS: Taisyklė „Mažiau yra Daugiau“
Mano slapta strategija, kurią naudoju klientų objektuose: Neutralizavimas. Jei jūsų vonios kambario plytelės yra ryškiai žalios ar senamadiškos rožinės – nekeiskite jų. Yra specialūs plytelių dažai. Nudažykite jas baltai. Tai kainuoja apie 50 Eur, o efektas nuotraukose ir gyvai – stulbinantis. Butas atrodys švarus, higieniškas ir paruoštas gyvenimui. Pirkėjas žinos, kad tai laikinas sprendimas, bet jis nejaus atmetimo reakcijos, kurią sukelia seni, purvini paviršiai. Tai yra pigiausias būdas pakelti vertę.
Apibendrinimas
Atsakant į klausimą „Ar verta daryti remontą prieš parduodant butą?“ – mano atsakymas dažniausiai yra: Darykite remontą tik minimaliai ir strategiškai.
Venkite brangių kapitalinių investicijų, kurių neatgausite. Susikoncentruokite į trūkumų šalinimą, švarą, kvapą ir erdvės pojūtį. Jūsų tikslas – ne sukurti svajonių namus sau, o paruošti patrauklų produktą rinkai. Profesionalus NT brokeris gali tiksliai pasakyti, kurie darbai jūsų konkrečiu atveju atsipirks su kaupu, o kurie bus pinigų švaistymas.
Norite sužinoti, kaip paruošti būtent Jūsų butą pardavimui? Apsilankykite mano paslaugų puslapyje ir sužinokite, kaip mes galime tai padaryti kartu.
DUK: Dažniausiai užduodami klausimai apie buto paruošimą
Ar verta keisti langus prieš parduodant seną butą? Dažniausiai ne. Nauji plastikiniai langai yra didelė investicija, kurią pirkėjas vertina kaip savaime suprantamą dalyką, o ne pridėtinę vertę, už kurią norėtų mokėti papildomai. Geriau sutvarkyti esamų langų sandarumą ar juos nuvalyti.
Ar palikti baldus parduodamame bute? Jei baldai yra modernūs ir geros būklės – taip, jie padeda pirkėjui suvokti erdvės mastelį. Tačiau jei baldai masyvūs, tamsūs ir užgriozdina kambarius – geriau juos išvežti. Tuščias butas atrodo didesnis nei prigrūstas.
Kiek maksimaliai turėčiau išleisti pasiruošimui? Auksinė taisyklė – pasiruošimo pardavimui biudžetas neturėtų viršyti 1-1.5% planuojamos pardavimo kainos. Jei butas kainuoja 150 000 Eur, 1 500 – 2 000 Eur yra saugi riba kosmetiniams pataisymams ir valymui.
Pasiruošę parduoti pelningai?
Nelaukite, kol rinka pasikeis. Susisiekite su manimi, ir aš padėsiu Jums parduoti būstą už geriausią įmanomą kainą, išvengiant brangių klaidų.
📞 Tel.: +370 648 08069 📧 El. paštas: edvardas.griskevic@urbanestate.lt 👉 Registruokitės: Nemokama konsultacija